1) К оценке предлагается здание гостиницы. Кредит заемщик берет на строительство жилого дома на месте гостиницы (то есть предполагается, что гостиница будет снесена). У заемщика имеется разрешение на строительство и согласованный проект. В залог предлагается земельный участок с условным выделением стоимости здания гостиницы.

 

a. При расчете рыночной стоимости земельного участка возможно применять только сравнительный подход. Стоимость земельного участка рассчитывается как стоимость условно свободного.

 

b. При расчете рыночной стоимости земельного участка необходимо применять сравнительный подход. Стоимость земельного участка рассчитывается как стоимость условно свободного. Доходный подход возможно применять как поверочный.

 

c. Такой объект не может выступать в качестве обеспечения по кредиту.

 

2) Предметом залога выступает имущественный комплекс в составе движимого и недвижимого имущества. Какими подходами необходимо оценить стоимость объекта.

 

a. Достаточно все движимое и недвижимое имущество оценить методами в рамках классических подходов (сравнительного, затратного и доходного) как простой совокупности прав.

 

b. Все, что указано в варианте А + необходимо оценить весь имущественный комплекс доходным подходом с помощью бизнес-показателей. В сведении каждому подходу присваивать одинаковый вес.

 

c. Все, что указано в варианте А + необходимо оценить весь имущественный комплекс доходным подходом с помощью бизнес-показателей. Если результат в рамках доходного подхода через бизнес показатели получился выше, то в сведении не принимать его во внимание.

 

3) В залог предлагается встроенное помещение торгового назначения площадью до 100 м.кв. в г. Санкт-Петербург. В результате расчета в рамках Сравнительного подхода Оценщиком получен разброс между откорректированными ценами объектов-аналогов- до 50%. О чем может говорить указанный результат.

 

a. Неверно подобраны объекты-аналоги.

 

b. Не развит рынок объектов, подобных оцениваемому.

 

c. Неверно проведены корректировки.

 

d. Не учтена скидка на уторгование.

 

e. А и С.

 

f. А, С и D.

 

4) В залог предлагается часть здания торгового комплекса общей площадью 150 000 кв.м. Площадь предлагаемой в залог части – 50 000 кв.м. Доля арендопригодной площади – 65%. Величина операционных расходов – 30%. Коэффициент капитализации – 11%. На дату оценки величина фактической арендной платы (по заключенным краткосрочным договорам аренды) – 5000 руб с НДС, без КУ за метр арендопригодной площади. Фактическая загрузка на дату оценки – 100%, существует очередь из арендаторов, среднерыночная недозагрузка для подобных помещений – 10%. Величина рыночной арендной ставки на метр арендопригодной площади помещений, подобных оцениваемому – 2500 руб с НДС, без КУ. Определить рыночную стоимость объекта в рамках Доходного подхода.

 

a. 4,7 млрд руб без НДС

 

b. 9,5 млрд руб без НДС

 

c. 5,3 млрд руб без НДС

 

d. 10, 5 млрд руб без НДС

 

5) К оценке предлагается встроенное помещение стрит-ритейла. Какие объекты могут быть подобраны в качестве объектов-аналогов.

 

a. Любые торговые помещения, расположенные в непосредственной близости от оцениваемого и сходные по основным ценообразующим признакам с объектом оценки.

 

b. Торговые помещения, расположенные в соседнем торговом центре и сходные по основным ценообразующим признакам с объектом оценки.

 

c. Торговые помещения расположенные на первых этажах жилых домов, немного удаленные от объекта оценки и сходные по основным ценообразующим признакам с объектом оценки.

 

d. Квартиры, расположенные на первых этажах близлежащих домов.

 

e. В, С, D

 

f. В, С.

 

6) Каким образом можно проверить объективность прокачек АЗС?

 

7) Какой подход наиболее показателен при расчете стоимости АСЗ?

 

а. Сравнительный

 

b. Доходный

 

с. Затратный

 

8) К оценке предлагается здание гостиницы как объект недвижимости. В цене подобранных объектов-аналогов в Сравнительном подходе содержится стоимость мебели. Нужно ли очищать цену предложения от стоимости мебели и, если да, на каком этапе.

 

9) О чем косвенно может свидетельствовать отчет об оценке. а рамках которого стоимость объекта рассчитана исключительно в рамках Затратного подхода.

 

10) Рассчитать стоимость АЗС по приведенным данным. Величина прокачки – 5000 литров в сутки. На АЗС продается только бензин 95АИ. Прогнозируется, что в ближайшие 5 лет цены на бензин будут расти только на величину инфляции. Величина операционных расходов 30% от ДВД. АЗС расположена на въезде в Санкт-Петербург со сторону Сестрорецка. На АЗС продается топливо под новым пока мало кому известным брендом.