Практикум по дисциплине Основы оценки стоимости недвижимости

Задача 1. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых?

Задача 2. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно, а годовая ставка равна 8%.

Задача 3. Объект недвижимости производственного назначения приобретён 2,5 года назад за 15 млн руб. Какова текущая стоимость объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте рынка недвижимости составляет 9% в год?

Задача 4. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 10%.

Задача 5. За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1,2 млн. руб. до 2,7 млн.  руб. Определить ежегодный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 6. За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200 тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен на данном сегменте недвижимости.

Задача 7. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через 5 лет.  Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке на следующих условиях:

1) первоначальный взнос  500 тыс. руб.;

2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет  ? 200 тыс. руб.;

3) процентная ставка 8% годовых (начисление процентов ежеквартальное)

Задача 8. Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб. выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.

Задача 9. Оцените стоимость магазина со стабильным  чистым операционным доходом 2,5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Ринга.

Задача 10. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.

Задача 11. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 1 млн.  руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%. Для определения премии за низкую ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке, который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.

Задача 12. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

Задача 13. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:

1-й год - 500; 2-й год - 1200;  3-й год - 1250;  4-й год - 1300.

В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 1,5%.

Задача 14. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в таблице. Безрисковая ставка составляет 7,5%, премия за риск вложения в недвижимость - 2,5%, премия за низкую ликвидность - 1,5%, премия за инвестиционный менеджмент - 2,5%. Через 3 года стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от первоначальной стоимости недвижимости.

Задача 15. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

Задача 16. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города - 155 000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе - 140 000 руб/кв.м., цена объекта в рядом с промышленной зоной -  120 000 руб/кв.м. Определите коэффициентные корректировки на местоположение для различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.

Таблица корректировок на местоположение

Задача 17. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100 метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки - 10 апреля 2013) площадью 85 кв.м..

Задача 18. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.

Выявлены парные продажи:  два идентичных объекта недвижимости, цена объекта парной продажи в хорошем состоянии  97 тыс. руб./кв.м, в удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .

Задача 19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%. Строительный объем здания - 1700 куб.м.

Задача 20.  Определите стоимость объекта недвижимости (земельный участок и здание).  Затраты на воспроизводство здания как нового равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения физического износа представлены в таблице.