Тест промежуточного контроля

(контрольное задание по оценке недвижимости)

1. Какие факторы не учитываются при оценке рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом:

 

а) местоположение;

б) условия финансирования;

в) нет правильного ответа;

г) период рыночной экспозиции;

 

2. Рассчитать ставку дохода на собственный капитал. Стоимость недвижимости 220 000, коэффициент ипотечной задолженности 65%, ипотечная постоянная = 14,85%, чистый операционный доход = 25 000.

 

а) 4,68%; б) 4,45%; в) 4,89%; г) нет правильного ответа.

 

3. "Потенциальный валовой доход склада 420 000. Коэффициент потерь - 20%, операционные расходы - 150 000. Оценить недвижимость методом капитализации дохода на основе информации по аналогам.

Аналог Доход Цена

1. Склад 400 000 ПВД 4 300 000

2. Склад 160 000 ЧОД 580 000

3. Офис 140 000 ЧОД 580 000

4. Склад 190 000 ЧОД 600 000"

 

а) 677 397; б) 630 809; в) 426 307; г) нет правильного ответа.

 

4. Оценить недвижимость на 01.01.2000г.Стоимость земельного участка, определенная методом сопоставимых продаж 40 000. Площадь здания 1 200 кв. м. Полная восстановительная стоимость 1 кв. м - 850, затраты на косметический ремонт 300. Здание требует срочного ремонта. Срок жизни здания 65 лет, хронологический возраст соответствует эффективному -30 лет.

 

а) 264 615; б) 395 385; в) 783 077; г) нет правильного ответа.

 

5. Объект недвижимости в течение 14 лет будет ежегодно приносить 14 000 чистого операционного дохода. В конце 14-го его можно будет продать за 110 000 руб. Рассчитать ставку дохода покупателя, если он купит объект за 130 000 руб. 

 

а) 9,91%; б) 10,23%; в) 9,69%; г) нет правильного ответа.

 

6. Объект сдан в аренду на 6 лет, арендная плата по договору вносится в начале года в сумме 8 500.Рассчитать текущую стоимость потерь, если рыночная ставка арендной платы 9 700, требуемая ставка дохода 7%.

 

а) 6 120; б) 6 752; в) 5 720; г) нет правильного ответа.

 

7. Что является результатом суммирования денежного потока (поступления денежных средств) и платежей по обслуживанию долга?

 

а) чистый операционный доход;

б) потенциальный валовой доход;

в) действительный валовой доход;

г) общие операционные расходы;

 

8. На какую равновеликую сумму может ежемесячно рассчитывать пенсионер в течение 7 лет, если за 18 лет до ухода на пенсию он откладывает по 250 руб. в месяц в пенсионный фонд, приносящий 18% годового дохода с ежемесячным начислением процентов.

 

а) 7 515; б) 8 698; в) 8 381; г) нет правильного ответа.

 

9. Рассчитать долю экономического износа объекта недвижимости в общем накопленном износе на основе следующей информации: стоимость недвижимости - 700 000 руб., стоимость земельного участка – 120 000 руб., полная восстановительная стоимость здания 1 090 000 руб., стоимость внешнего износа - 105 000 руб.

 

а) 38,89%; б) 26,92%; в) 20,59%; г) нет правильного ответа.

 

10. Оценить объект недвижимости, который в течение 6-х лет будет ежегодно приносить 190 000 руб. чистого операционного дохода, в конце 6-го годаего можно будет продать за 15% первоначальной стоимости. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда. Инвестор рассчитывает получить 25% дохода на вложенный капитал. Оставшийся срок службы зданий 40 лет.

 

а) 485 106; б) 583 724; в) 700 461; г) нет правильного ответа.

 

11. Затратный подход определяет стоимость недвижимости:

 

а) как сумму рыночной стоимости земельного участка и полной восстановительной стоимости зданий и сооружений;

б) как сумму рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом физического износа;

в) как сумму рыночной стоимости земельного участка, восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом совокупного износа;

 

12. Произведение ипотечной постоянной, коэффициента ипотечной задолженности и коэффициента покрытия долга это:

 

а) процентная ставка по ипотечному кредиту;

б) ставка дисконтирования;

в) коэффициент капитализации;

г) нет правильного ответа.

 

13. Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутреннее улучшение дачного земельного участка?

 

а) фруктовые деревья на участке;

б) подъездная дорога к участку;

в) линия газоснабжения;

г) линия электропередачи;

д) все ответы неверны.

 

14. Как производится учет упущенной выгоды к стоимости ? 

 

а) не подлежит учёту;

б) со знаком (+) в рамках затратного подхода;

в) со знаком (-) в рамках сравнительного подхода;

г) со знаком (+) в рамках сравнительного подхода;

д) со знаком (-) в рамках затратного подхода.

 

15. При определении рыночной стоимости земельного участка методом изъятия из рыночной стоимости объекта недвижимости (земельного участка и здания) вычитается:

 

а) восстановительная стоимость здания;

б) остаточная стоимость здания;

в) величина накопленного износа здания;

г) все ответы неверны.

 

16. Какие из ниже перечисленных факторов не оказывают воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения?

 

а) затраты на производство сельскохозяйственной продукции;

б) уровень цен на сельскохозяйственную продукцию;

в) местоположение;

г) плодородие почвы;

д) все факторы оказывают воздействие на стоимость земельного участка.

 

17. "Рассчитать стоимость недвижимости, приобретаемой на 60% за счет ипотечного кредита предусматривающего погашение основного долга в момент перепродажи объекта.

• Ставка дохода на собственный капитал - 21%

• Ставка процента по кредиту - 13,00%

• Срок кредитования - 20 лет. Чистый доход 200 000руб."

 

а) 588 235; б) 1 234 568; в) 1 180 552; г) нет правильного ответа.

 

18. "Оценить офисную недвижимость, действительный валовой доход которой составляет 45 000 руб. 

Объект Валовой доход Цена

1. Офис 40 000 (действительный) 350 000

2. Офис 90 000 (потенциальный) 450 000

3. Склад 30 000 (чистый операционный) 360 000

4. Офис 50 000 (действительный) 300 000

5. Офис 160 000 (действительный) 825 000"

 

а) 284 275; б) 322 451; в) 331 875; г) нет правильного ответа.

 

19. Собственник потратил на ремонт недвижимости 1 800 000 руб.Стоимость ремонта ежегодно возрастает на 3%, длительность межремонтного периода 10 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение элементов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 14% годового дохода, а ремонт короткоживущих элементов обходится в 450 000руб.

 

а) 345 084; б) 93 823; в) 211 015; г) нет правильного ответа.

 

20. Определить годовую величину расходов на обслуживание долга. Ипотечный кредит в сумме 190 000 предоставлен на 25 лет под 10% с ежеквартальным авансовым погашением.

 

а) 20 932; б) 20 251; в) 20 757; г) нет правильного ответа.

 

21. "Оценить объект недвижимости, площадь которого 650 кв. м на основе следующей информации:

полная стоимость воспроизводства 1 кв. м - 23 000 руб.

Конструктивный элемент Удельный вес Износ

А 50% 15%

Б 15% 30%

В 15% 80%

Г 15% 40%

Д 5% 90%

Функциональный износ=25%"

 

а) 5 157 750; б) 1 289 438; в) 7 344 188; г) нет правильного ответа.

 

22. Норма возврата определяется фактором фонда возмещения по норме отдачи - это метод:

 

а) Ринга;

б) Хоскольда;

в) Инвуда;

г) нет правильного ответа.

 

23. Оценка встроенных помещений производится с использованием подходов:

 

а) сравнительного и доходного;

б) сравнительного, затратного и доходного;

в) сравнительного и затратного;

г) доходного и затратного;

д) затратного и сравнительного.

 

24. При оценке свободного массива земли, лучшим вариантом использования которого будет коттеджная застройка, используется метод:

 

а) сравнительных продаж;

б) капитализации дохода;

в) метод переноса;

г) определения затрат на освоение;

д) все ответы неверны.

 

25. Площадь здания составляет 1 300 кв. м. Из них 700 кв. м занято арендодателем, остальная площадь сдается в аренду по $15 за кв. м в месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений = 12%. Эксплуатационные расходы составляют 25% от действительного валового дохода. Ставка капитализации составляет 16%. Определите стоимость объекта недвижимости.

 

а) 921 375; б) 445 500; в) 965 250; г) нет правильного ответа.

 

26. Клиент собирается купить автостоянку. Он полагает, что может сдать стоянку в аренду на 12 лет за $2 500 в год. Арендный платеж должен вноситься в начале каждого года, в конце 12-го года недвижимость можно будет продать за $35 000. Какую цену следует заплатить клиенту за недвижимость, чтобы получить доход от инвестиций в 14%?

 

а) 17 376; б) 23 396; в) 21 415; г) нет правильного ответа.

 

27. Оценить имущественный комплекс, чистый операционный доход которого составляет 1 000 000 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 520 000 руб. Инвестор рассчитывает получить 22% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Ринга. Срок службы зданий 70 лет.

 

а) 4 300 000; б) 5 065 455; в) 4 268 293; г) нет правильного ответа.

 

28. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением в сумме 80 000 руб. Рассчитать соотношение величины погашенного долга и суммы уплаченных процентов на конец 10-го года.

 

а) 0,40; б) 0,30; в) 0,27; г) нет правильного ответа.

 

29. Оценить объект недвижимости, чистый операционный доход которого составит в течение 8 лет по 240 000 руб. на основе следующей информации: инвестор рассчитывает получить 13% дохода на вложенный капитал, срок эксплуатации недвижимости 55 лет, в конце 8-го года её можно будет продать на 20% дороже, возмещение капитала методом Инвуда.

 

а) 2 099 321; б) 1 647 476; в) 1 151 705; г) нет правильного ответа.

 

30. Какой вид стоимости из ниже перечисленных может превышать рыночную стоимость земельного участка?

 

а) стоимость для целей налогообложения;

б) залоговая стоимость;

в) ликвидационная стоимость;

г) инвестиционная;

д) все ответы неверны.