Тема : Основы оценки стоимости имущества
Задача 33
Определите стоимость квартиры с закладной за 4 года до окончания срока кредита при рыночной стоимости квартиры без обременения ипотекой равной 37 400 долл. США.
Условия самоамортизирующегося ипотечного креди-та: 30 000 дол. на срок - 10 лет под 12% с ежемесячными платежами по обслуживанию долга
Задача 36:
Имеются данные:
Объект продажи - дом Объект А Объект Б Объект В Объект Г
Площадь кв.метров 240 240 290 290
Гараж - количество машин 2 2 2 1
Камин Есть Нет Есть Нет
Цена продажи 78 000 76 500 83 000 80 000
Определить корректировку на наличие камина
Задача 40:
Данные для последующих 7 задач (40 - 46)
Объект оценки - особняк. Необходимо использовать метод сравнения продаж. Оценщик-стажер произвел осмотр здания и представил следующую информацию:
Двухэтажный особняк расположен вблизи станции метро. Общее состояние особняка - среднее. Его площадь - 800 кв.метров. Крыша покрыта железом. Подвала нет. Имеется
гараж на 2 машины. В гостиной есть камин.
В базе данных удалось подобрать 3, весьма близких к оцениваемому, объекта:
Объект 1
Расположен вблизи метро. Общее состояние - среднее. Площадь - 1 100 кв.метров. Крыша железная. Подвала нет. Гараж на 4 машины. Камина нет. Продажа состоялась 1 год
назад за 800 000 д.е.
Объект 2
Расположен на значительном расстоянии от метро. Общее состояние - хорошее. Площадь - 895 кв.метров. Крыша черепичная. Есть подвал. Имеется гараж на 5 машин. В гостиной
есть камин. Продажа состоялась на прошлой неделе за 950 000 д.е.
Объект 3
Расположен вблизи метро. Общее состояние - хорошее. Площадь - 580 кв.метров. Крыша железная. Подвала нет. Гаража нет. Камина нет. Продажа состоялась 0,5 года назад за
750 000 д.е.
Имеются следующие значения корректировок:
- Подобные особняки, стоящие вблизи метро, в среднем, на 7 500 д.е. дороже, чем находящиеся далеко от него.
- Разница между средним и хорошим состоянием составляет 2% от продажной цены.
- Разница в площади корректируется по норме 130 д.е. за кв.метр, если превышает 200 кв.метров (если разница менее 200 кв.метров, то ей следует пренебречь).
- Объекты с черепичной крышей в среднем на 25 000 д.е. дороже, чем с железной.
- Наличие подвала добавляет к стоимости в среднем 12 000 д.е.
- Одно машино-место в гараже соответствует корректировке в 2 500 д.е.
- Корректировка на наличие камина составляет 1 600 д.е.
В течение последнего года недвижимость дорожала равномерно и годовое подорожание составило 12%.
По всем данным оценщик-стажер составил таблицу корректировок:
Объект оценки Объект А Объект Б Объект В
Продажная цена 800 000 950 000 750 000
Корректировка на время продажи 1 год
+96 000 Недавно
0 0,5 года
+45 000
Местоположение Метро рядом Метро
-7 500 Нет
+7 500 Метро
0
Площадь кв.метров 800 1 100
-39 000 895
-12 350 580
+28 600
Гараж 2 машины 4 машины
-5 000 5 машин
-7 500 Нет
-5 000
Общее состояние Среднее Среднее
0 Хорошее
-19 000 Хорошее
-15 000
Крыша Железо Железо
0 Черепица
-25 000 Железо
+25 000
Подвал Нет Нет
0 Есть
-12 000 Нет
0
Камин Есть Нет
+1 600 Есть
0 Нет
0
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на наличие камина?
Задача 41
Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на площадь?
Задача 42
Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на общее состояние?
Задача 43
Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на материал крыши?
Задача 44
Исходные данные приведены в задаче № 40
По какому объекту допущена ошибка в корректировке на наличие подвала?
Задача 45
Исходные данные приведены в задаче № 40
Для какого объекта верное значение суммарной корректировки составляет -56 000 д.е.?
Объект оценки Объект А Объект Б Объект В
Продажная цена 800 000 950 000 750 000
Корректировка на время продажи 1 год Недавно 0,5 года
96 000 0 45 000
Местоположение Метро рядом Метро Нет Метро
7 500 0
Площадь кв.метров 800 1 100 895 580
39 000 0 -28 600
Гараж 2 машины 4 машины 5 машин Нет
-5 000 -7 500 5 000
Общее состояние Среднее Среднее Хорошее Хорошее
0 -19 000 -15 000
Крыша Железо Железо Черепица Железо
0 -25 000 0
Подвал Нет Нет Есть Нет
0 -12 000 0
Камин Есть Нет Есть Нет
1 600 0 1 600
Итого корректировка 35 600 -56 000 -37 000
Итого стоимость 835 600 894 000 713 000
Среднее 814 200
Задача 46
Исходные данные приведены в задаче № 40
Определить (как среднее по сопоставимым объектам) стоимость оцениваемого объекта, исправив все допущенные ошибки
Задача 49
Как называется потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов?
Варианты ответов
Задача 69
Определите норму возврата капитала при следующих условиях: срок жизни здания - 25 лет, процентная ставка - 11%, возврат ежегодными равными выплатами (метод Инвуда)
Задача 75
Как можно рассчитать общий коэффициент капитализации?
Задача 84
Банк выдал кредит в 100 000 д.е., погашаемый в течение 10 лет ежегодными платежами при 10% годовых. Другой банк желает перекупить кредитные обязательства и готов
заплатить сумму, которая обеспечит ему конечную отдачу всего в 2%. Определите сумму, которую второй банк должен предложить первому
Задача 85
Офисное здание приобретено на 75% с помощью кредита, выданного на 25 лет по 12% годовых. Здание сдано в аренду на 10 лет, чистый операционный доход от которой
составляет 12 000 д.е. Считается, что его стоимость за этот период не изменится. Ставка дохода на собственный капитал составляет 15%. Коэффициент С (Коэффициент Эллвуда)
= 0,0296. Определите стоимость здания с использованием краткой ипотечно-инвестиционной формулы (формула Эллвуда)
